입찰가 어떻게 써야 할까?

실패 하지 않는 입찰가 쓰기

입찰가, 감으로 쓰는 시대는 끝났습니다.
실전 투자자들이 입찰가를 정할 때 확인하는 핵심 포인트를 지금 알려드립니다.

“감정가의 80%? 그냥 그렇게 쓰면 낙찰되나요?”

경매를 처음 시작하는 분들이 제일 많이 하는 실수가 이겁니다.
“감정가의 80%로 쓰면 적당하겠지”
하지만 실전은 그렇게 단순하지 않아요.
입찰가는 감정가보다도 ‘진짜 시장에서 팔릴 수 있는 가격’, 즉 실거래 시세 를 기준으로 삼아야 해요.

1. 입찰 전에 반드시 확인해야 할 3가지

• 시세 → 감정가가 아닌, 현재 주변 매매가 or 실거래가
• 최근 낙찰가 → 같은 단지, 유사 평형, 낙찰일자 기준
• 부동산 상태 → 하자 여부, 점유 여부, 리모델링 필요 여부

이 세 가지는 입찰가 정할 때 절대 빼먹으면 안 되는 기본값이에요.

2. 유찰된 물건? '싸게 살 수 있다'는 건 착각일 수 있어요

“오, 이건 유찰됐으니까 싸게 낙찰될 거야~” 라는 생각, 초보자들 대부분이 해요.
근데 그 물건… 하자가 있어서 아무도 입찰을 안 한 건 아닐까요?

• 하수구 역류
• 점유자가 나갈 의사가 없음
• 2순위 권리가 남아 있음
• 위반건축물임

유찰된 이유 를 반드시 파악하고 입찰해야 합니다.

3. 예시로 보는 입찰가 전략

• 감정가: 2억
• 현재 시세: 1억8천
• 최근 낙찰가 평균: 1억7천

이럴 경우, 입찰가는 1억6천5백 정도가 일반적인 전략입니다.
고려할 비용들:

• 취득세: 약 4.6%
• 명도비용: 200~500만 원 예상
• 법무사 수수료 & 등기비
• 리모델링 비용

4. 감으로 쓰면 낙찰도 손해도 못 피합니다

“감정가의 80%, 90% 정도면 되겠지?” 이런 식으로 쓰면 낙찰은 운이고, 수익은 운빨이에요.
실전 고수들은 시세 + 최근 낙찰가 + 상태 + 경쟁률 을 모두 보고 계산합니다.

Q&A: 자주 묻는 질문

Q1. 입찰가 낮게 쓰면 불이익 있나요?

전혀 없습니다. 다만 너무 낮으면 낙찰 확률이 떨어질 뿐이에요.

Q2. 유찰 많이 된 건 사도 괜찮은가요?

유찰된 사유를 꼭 파악하세요. 하자나 권리관계 이슈일 수도 있습니다.

Q3. 입찰 전에 꼭 확인할 정보는?

등기부, 실거래가, 현장 점검, 유사 낙찰 사례입니다.

Q4. 고수들은 어떤 기준으로 입찰가를 정하나요?

정확한 시세 분석 + 낙찰경쟁률 + 해당 물건의 ‘처분 가능성’까지 고려합니다.

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